Inleiding – herkenbare situatie 
De kraan lekt. 
De verwarming doet het niet goed. 
Er moet iets vervangen worden aan de meterkast. 

De huurder belt. Of mailt. Of staat aan je bureau. 
En dan komt de vraag: "Is dit eigenlijk voor mijn rekening, of die van jou?" 

Het antwoord? 
Dat hangt af van iets waar veel mensen nog nooit van gehoord hebben: demarcatie. 

Wat is demarcatie? 
Demarcatie betekent letterlijk: afbakening of scheiding. In vastgoedbeheer gaat het over de duidelijke scheidingslijn tussen wat voor rekening en risico van de huurder komt, en wat voor de eigenaar is. 

Kort gezegd: wie is waarvoor verantwoordelijk? 

Dat lijkt vanzelfsprekend, maar in de praktijk leidt het vaak tot verwarring of discussie — zeker als het niet goed is vastgelegd. 

Voorbeelden uit de praktijk 

• De cv-installatie moet worden bijgevuld. Is dat gebruiksonderhoud (huurder) of technisch onderhoud (eigenaar)? 

• Een lamp in een gemeenschappelijke ruimte gaat stuk. Is dat servicekosten (huurder) of een directe kostenpost (eigenaar)? 

• De schilderbeurt van de buitenkozijnen staat gepland. Mag dat doorbelast worden aan de huurder? 

Zonder duidelijke afspraken komt het vaak aan op interpretatie. En dat is precies waar het misgaat. 

Leg het goed vast in je huurcontract 
Een goede huurovereenkomst bevat een demarcatieregeling waarin exact staat omschreven: 

• welke installaties onder wiens verantwoordelijkheid vallen 

• wat wordt gerekend tot dagelijks gebruiksonderhoud (huurder) 

• wat onder groot onderhoud of vervanging valt (eigenaar) 

• en hoe dat financieel is geregeld (bijvoorbeeld via servicekosten of separate facturatie) 

Dat voorkomt dat jij als eigenaar opdraait voor kosten die eigenlijk niet bij jou horen — of andersom. 

Waarom dit zo belangrijk is 
Geen misverstanden. Geen eindeloze mailwisselingen. Geen gedoe met huurders die iets anders verwachten dan is afgesproken. 

Demarcatie is misschien geen sexy onderwerp, maar het is wél een van de belangrijkste pijlers onder professioneel vastgoedbeheer. 

Tot slot 
Wil je zeker weten dat je huurcontract goed in elkaar zit? Dat alle verantwoordelijkheden helder zijn afgebakend? En dat jouw vastgoedbeheer geen bron van discussies wordt? 

Dan kijken wij graag met je mee. Want goed beheer begint bij duidelijke afspraken. En die maken we liever vóóraf — dan achteraf in discussie. 

✅ Checklist: 5 dingen die je moet vastleggen in je demarcatie-afspraken 

1. Onderhoud en vervanging installaties 
Wie is verantwoordelijk voor onderhoud aan cv-ketels, luchtbehandeling, elektra of sanitaire installaties? En wie betaalt de vervanging? 

2. Gebruiksonderhoud vs. groot onderhoud 
Maak duidelijk wat valt onder dagelijks gebruik (voor rekening huurder) en wat onder structureel onderhoud of vernieuwing (voor rekening eigenaar). 

3. Gemeenschappelijke ruimtes 
Wie draagt de kosten voor verlichting, schoonmaak en onderhoud van bijvoorbeeld de hal, trappenhuis of buitenruimte? 

4. Glas, schilderwerk en kozijnen 
Wie betaalt het als een raam breekt? En wie regelt het schilderwerk aan de buitenzijde? 

5. Servicekosten vs. losse facturatie 
Zorg dat er geen grijs gebied ontstaat. Leg vast welke kosten zijn inbegrepen in de servicekosten en welke apart gefactureerd worden. 

Tip: Verwerk deze afspraken altijd in de huurovereenkomst én in een bijlage of servicecontract. Duidelijkheid vooraf voorkomt discussie achteraf.